房地产企业因为其自身的性质因而其会计处理也具有一定的独特性，会计核算与税收制度又是会计比较重要的两个模块，那么房地产企业会计核算与税收制度的主要差异是什么呢?小编对此进行了十分详细的总结归纳，不知道的小伙伴们赶紧跟着小编来一起阅读下面的内容吧!
房地产企业因为其自身的性质因而其会计处理也具有一定的独特性，会计核算与税收制度又是会计比较重要的两个模块，那么房地产企业会计核算与税收制度的主要差异是什么呢?小编对此进行了十分详细的总结归纳，不知道的小伙伴们赶紧跟着小编来一起阅读下面的内容吧!
第一，企业销售未完工产品收取的预售房款按照《企业会计准则》及其有关规定计入“预收账款”科目 (新准则“合同负债”)。对于取得的预售款在当期不确认也不结转收入。
根据国税发[2009]31号文件及国税函[2010]201号文件规定：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
因此，房地产企业在进行企业所得税的纳税申报时，必须按照当期“预收账款”科目的增加额乘以预计计税毛利率调增当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。
第二，房地产企业与其他单位和个人签订合作协议，采取以非货币性交易的方式取得土地使用权的(如以地换房的方式)。
根据《企业会计准则》及有关规定，非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，在发生补价的情况下，支付补价方，应当以换出资产的公允价值加上支付的补价(或换入资产的公允价值)和应支付的相关税费，作为换入资产的成本。
收到补价方，应当以换出资产的公允价值减去补价(或换入资产的公允价值)加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第十三条的规定:企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
确认收入(或利润)的方法和顺序为：
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
3.按开发产品的成本利润率确定。
第三，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009] 31号)第三十一条的规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
企业为建造开发产品借入资金而实际发生的借款费用，可按《企业会计准则》的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，计入“财务费用”作为期间费用减少利润。
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