每年的1月至5月份，房地产企业的财务人员都是异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了，相对应其他行业来说，房地产行业有其特殊性，所以它的所得税汇算清缴也相对繁琐。下文中小编为大家带来了有关于房地产企业所得税汇算清缴是什么以及相关的知识点内容，快来看看吧!
每年的1月至5月份，房地产企业的财务人员都是异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了，相对应其他行业来说，房地产行业有其特殊性，所以它的所得税汇算清缴也相对繁琐。下文中小编为大家带来了有关于房地产企业所得税汇算清缴是什么以及相关的知识点内容，快来看看吧!
一、开发产品完工条件的确认
主要政策：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2) 开发产品已开始投入使用。
(3) 开发产品已取得了初始产权证明。
因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)再次重申了这一问题。文件规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
二、竣工备案的时间点分析
通常情况下，由于办理竣工备案的时间要早于会计确认收入的时间，税务上希望延迟交税与会计上希望当期确认利润会产生冲突，我们该在什么时间点去办理竣工备案?
情况1：经过各部门合理测算，项目能够在2020年完工并交房，若会计对确认利润有硬性要求，则竣工备案应该在2020年度完成。
理由：项目办理竣工备案是为了完成会计目标的先决条件，虽然在2020年度所得税汇算中，项目需要缴纳企业所得税，但至少完成了会计的目标。
情况2：会计对确认利润有硬性要求，经过各部门合理测算，项目存在某些不可确定性因素，会导致2020年无法交房并确认会计利润，则竣工备案应该拖延至2021年及以后年度完成。
理由：既然会计目标无法完成，若项目在2020年办理竣工备案，只会让项目提前交税，会计与税务目标都无法完成。假定该项目当期应纳税税额1亿元，那么推延一年结转将间接创造800万元以上的资金收益，最不愿意看到的结果)。
三、开发产品完工前成本的确认
税务处理： 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税务处理并不直接计算完工前开发产品取得的收入对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。
例如，A房地产开发企业在2017年6月开始预售项目，当年取得预售收入(不含税收入)10000万元，开发成本6000万元，因开发产品并未完工，不结转会计收入，假设预计毛利率20%，增值税300万，税金及附加36万，预征土地增值税100万元，期间费用1000万元，则其当期计入应纳税所得额=10000*20%-36-100-1000=864万。
由上例可知，在开发产品未完工前，开发成本取得票据与否对于其当期应纳税所得额没有影响，但是期间费用应当取得而未取得票据的费用支出不能税前扣除。
四、成本核算的时间节点
考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件相对滞后，国税发〔2009〕31号文第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
该条内容可进一步归纳为：第一，开发产品当年度完工必须结转计税成本;第二，计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。
计税成本核算的终止日，可以选择完工年度企业所得税汇算清缴前，也就是说在每年5月31日前。汇算清缴根据12月31日账面数据可在5月31日前纳税调整，即次年12月31日—5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入完工年度计税成本。所以汇算清缴要注意可以计入计税成本的范围。
五、预提成本对完工产品计税成本的影响
国税发〔2009〕31号文第三十二条，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。(注意实际取票金额是否大于90%)
2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
各地税务机关可能对预提费用出台了具体的操作细则，请大家注意收集当期的政策。
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