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现如今买房子的人真的是越来越多了，那么对于房产来说，涉及到的相关事宜还是比较多的。大家知道房产定金需要缴纳哪些税吗，对于房地产土地增值税清算相关问题，小编在本篇文章已经做了详细的解答，相信阅读完之后大家的疑惑就会迎刃而解。

现如今买房子的人真的是越来越多了，那么对于房产来说，涉及到的相关事宜还是比较多的。大家知道房产定金需要缴纳哪些税吗，对于房地产土地增值税清算相关问题，小编在本篇文章已经做了详细的解答，相信阅读完之后大家的疑惑就会迎刃而解。

房地产企业土地增值税清算内容

土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。

但由于房地产开发的成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。

但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。

房地产企业土地增值税清算税务风险

一方面，回款速度受到增值税清算时间的影响。

滚动开发是现行房地产开发的主流模式，这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发，因此，其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本，回款的速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间就会加大。

如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售，首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢，开发的成本就越高。

另一方面，捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高，缴纳的税款越来越多。

现今，除了房地产企业主动清算外，大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号)中列举了税务机关主动清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目;已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的等。

但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。

届时楼盘的增值额可能会比现在更高，有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上，土地增值税将达到利润的60%，因此导致整个项目的适用比例提高。

所以，延缓土地增值税清算的时间不能过长，需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。

法律风险首先，没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定，且在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。

而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。

因为房地产项目公司有大量土地增值税款没有清算，所以不可能获得注销。

实际上，房地产行业中进行注销的项目公司不足三分之一。据了解，房地产行业一般采取一个开发项目一个项目公司的经营模式。

一段时间之后，房地产企业可能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。

虽然这些项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在很大的不确定性，很难进行整体出售。

其次，拖延工期可能产生合同上的风险。

房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。

如果房地产企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。

那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面临集体诉讼。

土地增值税会计分录

一、主营房地产业务的企业

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

二、兼营房地产业务的企业

借：其他业务支出

贷：应交税费——应交土地增值税

三、按税法规定预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

四、收到退回多交的土地增值税

借：银行存款

贷：应交税费——应交土地增值税

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延伸阅读：

滚动开发项目如何进行土地增值税清算

土地增值税清算核定征收的情形有哪些