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本文讲的是“动迁”项目的房地产成本费用核算，主要包括了：用实物安置拆迁居民的财税处理、“动迁”项目的房地产成本费用核算，接下来更多具体的内容，由小编帮大家整理出来了，感兴趣的小伙们一起来看看吧，希望小编的分享可以帮助到大家。

本文讲的是“动迁”项目的房地产成本费用核算，主要包括了：用实物安置拆迁居民的财税处理、“动迁”项目的房地产成本费用核算，接下来更多具体的内容，由小编帮大家整理出来了，感兴趣的小伙们一起来看看吧，希望小编的分享可以帮助到大家。

一、用实物安置拆迁居民的财税处理

请问：用实物安置拆迁的居民，怎么进行账务处理，是不是还需缴营业税??? ????答：账务上作为非货币性交易处理。

营业税的计税营业额：面积相等的部分按成本价，超面积的部分按实际收取的价款。所得税全部按照市场价格缴纳。

拆迁者对被拆迁者的补偿征税规定如下：

(一)营业税规定

作为拆迁者的房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上也发生了销售不动产的行为，也应征收营业税。具体操作可按下文执行，即《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

(二)所得税

作为拆迁者的内资房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第六条：以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产应作为视同销售行为收入，并应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现，其确认的方法和顺序为：

1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;

3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%)，具体由主管税务机关确定。

作为征地拆迁者的内资房地产开发企业，此阶段财务处理一般应是：

1、取得土地使用权并支付拆迁补偿费时

借：开发成本-土地开发(土地征用及拆迁补偿费)

贷：预收账款现金(银行存款)

2、将开发的房屋交付被拆迁者时

借：现金(银行存款)预收账款

贷：开发产品

内资房地产开发企业日常企业所得税申报时，应将市场正常售价与拆迁面积部分按成本价计算的利润差额作为纳税调增项目;年度纳税申报时应将拆迁补偿的开发产品以当时正常的市场价格填列在《企业所得税年度纳税申报表》第1行“销售(营业)收入”栏。

拆迁补偿的开发产品以其成本价填列在第15行“销售(营业)成本”栏

支付拆迁补偿费时：

借：开发成本——土地开发(土地征用及拆迁补偿)

贷：预收账款(实物补偿的金额)

现金(除实物补偿外的补偿额)

将开发的房屋交付被拆迁者时：

借：预收账款(房屋实物补偿的金额)

现金(超过拆迁建筑面积外拆迁户应补交的金额)

贷：开发产品

二、“动迁”项目的房地产成本费用核算

当前，房地产业作为我国国民经济的一个新兴行业已初具雏型，但相对于国民经济的其他成熟行业，房地产行业的成本费用核算，无论是国家的政策法规、会计制度，还是房地产行业的财会从业人员的业务素质、水平、数量等都不能满足房地产行业成本费用核算的需要，这已经成为约束房地产业发展的重要障碍。本文通过列举出“动迁“项目下的房地产行业成本费用核算问题，一方面给予地产企业投资开发决策参考;另一方面，就是希望能够引起有关管理部门的重视，以便统一、细化、规范房地产行业的成本费用核算，推动房地产业的进一步发展。

(一)“动迁回搬”项目“土地征用及迁移补偿费”的核算

“动迁回搬”项目是指项目所需的土地地处旧城区需动拆迁，且用项目建成后的房屋安置动迁居民的房地产开发项目。对这类项目的开发成本——土地征用及迁移补偿费的核算，房地产开发企业会计制度及各级会计主管部门都没有明确的、详细的规定，在实践中也是仁者见仁，智者见智。本文认为，用于安置动迁居民的房屋，不论外购房屋的购入

成本，还是自建房屋的建造成本，都应视为取得该土地所需的费用，应列入“开发成本(××项目)——土地迁移及补偿费”科目核算。

(二)动迁用房的成本核算

目前房地产开发商在动迁居民时，采用最多的方式是异地安置，即从他处购入大批量动迁房用于安置动迁居民。购置大批量的动迁用房，其进价以批量购入价格计算，但动迁房的使用往往是一套一套的分配，一些大的综合性房地产开发公司有时还几个项目同时使用、分配一批动迁房，并且，许多情况下批量购入的动迁房往往是二、三、四、五楼等层次较好的房屋大部分使用完毕，而一(底楼)、六楼(顶楼)等层次较差的房屋则无人问津。但留下来的一(底楼)、六楼(顶楼)房屋的市场价一般情况下比二、三、四、五楼的市场价格要低很多。如果一(底楼)、六楼(顶楼)房屋成本也按批量进价计算，与二、三、四、五楼的房屋成本相同，从理论上讲它不符合会计核算的稳健性原则，从实际来看也不太合理。如何合理核算批量动迁房的成本，将直接影响各项目的动迁成本(土地成本)及公司资产负债表项目“存货”的价值，影响公司的资产质量。本文认为，批量购入动迁房的批量价格只是此批量动迁用房的市场价格的加权平均，动迁房成本核算的关键是必须按房屋的层次等因素调整每一套动迁房的实际购入价格，并按每一套动迁房调整后的实际购入价格核算其成本，只要每一套动迁房的成本真实、可靠，则分配进入各项目的动迁成本(土地成本)也就真实、可靠，资产负债表项目“存货”的价值，也就真实、可靠。

以上即是“动迁”项目的房地产成本费用核算的全部内容啦，小编就分享到这里了，相信大家对于“动迁”项目的房地产成本费用核算有所了解也有所掌握了，那么大家还有什么疑问的可以咨询我们的在线答疑老师为您解答，老师会耐心的回答哦，同时还有免费的资料包和精讲试听课程可以领取呢，只需要扫一扫文章右上方的二维码就可以啦。