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房地产企业因为行业的特征,所以就会存在开发项目所在地和企业不一致的情况,其实无论是否异地,都可以直接到当地税务机关申报缴纳税款,并按规定申请代开增值税发票。那么房地产汇算清缴时哪些凭证不合理呢?小编在下文整理了关于汇算清缴时的内容，大家一起来看看吧。

房地产企业因为行业的特征,所以就会存在开发项目所在地和企业不一致的情况,其实无论是否异地,都可以直接到当地税务机关申报缴纳税款,并按规定申请代开增值税发票。那么房地产汇算清缴时哪些凭证不合理呢?小编在下文整理了关于汇算清缴时的内容，大家一起来看看吧。

一、以往的政策依据

以前在税前扣除凭证管理方面,主要依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则,以及国家税务总局制定的税收规范性文件执行.例如:

(1)《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》(国税发〔2008〕88号)第二条规定,不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据;

(2)《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》(国税发〔2009〕114号)第六条规定,未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除;

(3)《国家税务总局〈关于进一步加强普通发票管理工作的通知〉》(国税发〔2008〕80号)第八条规定,在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票,不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销,等等.

(4)《关于增值税发票开具有关问题的公告》(国家税务总局公告2017年第16号)规定,自2017年7月1日起,开具增值税普通发票时,应填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码,否则,不得作为税收凭证.

(5)对于房地产行业而言,特殊的政策是, 依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的通知第三十二条规定,特殊情况下可以预提(应付)费用.

二、新的政策要求

这些规定虽可解决一些日常管理问题,但较为分散,系统性和针对性不强,容易产生认识分歧,带来执行争议.随着税收管理要求的提高,尤其是发票管理的日益信息化,为进一步优化营商环境,规范税收执法,维护纳税人权益,2018年6月6日,国家税务总局出台了《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)文件.

文件规定,企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据.

企业所得税法第八条规定,"企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除."

税前扣除凭证在管理中应遵循真实性、合法性、关联性原则.真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实,且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力.

真实性是基础,若企业的经济业务及支出不具备真实性,自然就不涉及税前扣除的问题.合法性和关联性是核心,只有当税前扣除凭证的形式、来源符合法律、法规等相关规定,并与支出相关联且有证明力时,才能作为企业支出在税前扣除的证明资料.

三、境内支出的税前扣除凭证管理要求

1.增值税应税项目

(1)对方为已办理税务登记的增值税纳税人.企业支出以对方开具的发票作为税前扣除凭证.也就是,凡对方能够开具增值税发票的,必须以发票作为扣除凭证.

我们在为房地产企业提供服务时发现,企业从银行融资时,仍然存在部分如银行用利息单代替发票给予企业,而没有按照规定开具发票,28号公告发布后,企业必须从银行取得发票.否则,相关企业发生的融资利息,将无法税前扣除.

(2)对方为无需办理税务登记的单位.企业与一些单位发生交易,这些交易虽为应税劳务,但这些单位无需办理税务登记,无法日常开具增值税发票,此种情形,可以用代开发票或收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证.如从政府机关、团体收购废旧物资,这些单位无法开具增值税发票,要么代开,要么以收款凭证即可作为税前扣除凭证.

(3)对方为个人且从事小额零星经营业务,即企业与个人发生交易,且与该个人应税交易额未超过增值税相关政策规定起征点的,企业支出可以税务机关代开的发票或者收款凭证以及内部凭证作为税前扣除凭证.

2.非增值税应税项目

企业在境内发生的不属于应税项目的支出,如企业按照规定缴纳的政府性基金、行政事业性收费、税金、土地出让金、社会保险费、工会经费、住房公积金、公益事业捐赠支出、向法院支付的诉讼费用等,一般情况下按以下规定处理:

(1)对方为单位.企业以对方开具的发票以外的其他外部凭证,如财政票据、完税凭证、收款凭证等作为税前扣除凭证.

(2)对方为个人.企业以内部凭证作为税前扣除凭证.

企业应将与税前扣除凭证相关的资料,包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性.以上资料不属于税前扣除凭证,但属于与企业经营活动直接相关且能够证明税前扣除凭证真实性的资料,如法院判决企业支付违约金而出具的判决文书就是一种比较典型的支出依据.

企业也应按照法律、法规等相关规定,履行保管责任,以备包括税务机关在内的有关部门、机构或者人员核实.

对于房地产企业,还有一个利好,即28号公告第十七条规定,企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证,且相应支出在该年度没有税前扣除的,在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料,相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除,但追补年限不得超过五年.

据上述规定,房开企业完工年度未取得发票纳税调整的计税成本,没有得到扣除,在以后年度取得符合规定的建安成本发票后,可以追补至该支出发生的年度企业所得税税前扣除,也就是完工年度扣除,但是追补年度不得超过五年.

房地产预缴的增值税

答:对于虽然不在纳税人机构所在地,但属于提供跨县(市、区)的异地建筑服务项目,并不是全部需要在服务所在地预缴增值税.未纳入在建筑服务发生地预缴增值税范围的,主要包括:一是同一地级行政区内的异地建筑服务;二是同一直辖市、计划单列市范围内所在地主管税务机关决定不予就地预缴的当地跨地级行政区域的异地建筑服务.对于这类异地建筑服务,财税〔2017〕58号文件第三条第二款明确规定,按照现行规定无须在建筑服务发生地预缴增值税的项目,纳税人取得预收款时在机构所在地预缴增值税,即也需要预缴增值税,区别仅仅在于预缴地的不同.

未按规定预缴是否处罚

纳税人提供建筑服务取得预收款,应在取得预收款时按规定预缴增值税.对自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款或者未按照规定缴纳税款的,由机构所在地主管税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》等规定进行处理.

笔者认为税务机关可以并不限于采取以下措施:一是纳税人未按照规定期限缴纳税款的,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金.二是纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款.三是纳税人不进行纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款.

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