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房地产开发企业预售房产完工后何时结转成本和收入?这个问题是很多小伙伴都十分关注的一个问题。这项工作的处理是关系到企业纳税申报处理的，因此，各位负责人要仔细进行会计核算和账务处理的。今天我们来详细地了解一下是什么情况吧!

房地产开发企业预售房产完工后何时结转成本和收入?这个问题是很多小伙伴都十分关注的一个问题。这项工作的处理是关系到企业纳税申报处理的，因此，各位负责人要仔细进行会计核算和账务处理的。今天我们来详细地了解一下是什么情况吧!

房地产开发企业预售房产完工后何时结转成本和收入?

房地产开发企业甲公司于2017年5月开始预售一处楼盘，合同约定的房产交付时间为2019年10月。该楼盘于当年售罄，累计实现预售收入1亿元。2018年6月，楼盘竣工，甲公司随即办理了竣工备案，并结算计税成本4000万元。

对于企业应何时结转成本和收入，税企双方存在争议。

甲公司财务人员认为

应于2019年确认收入并结转相应成本，计算完工产品实际毛利额，并转回销售未完工产品预计毛利额。根据《企业所得税年度申报表(2017年版)》附表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填表说明，销售未完工产品转完工产品确认的销售收入，指此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。转回的销售未完工产品预计毛利额，指此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计核算上确认为销售收入，转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额。而房地产企业的会计核算，一般以交楼时间确认主营业务收入实现。据此，企业在2019年基于权责发生制的会计核算要求所确认的收入，同样符合税务处理要求，符合填表规定。

税务机关认为

应在2018年度结转完工产品，计算实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，并入当年度企业应纳税所得额。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉》(国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件)第三条的规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;二是开发产品已开始投入使用;三是开发产品已取得了初始产权证明。据此，企业已经在2018年度办理竣工备案，符合31号文件所规定的产品完工时间，应于2018年结转收入和成本。同时，由于企业延迟结转，可能使得2018年度企业所得税应纳税所得额少计收入，造成了税款的少缴，则需要补缴税款，并缴纳相应的滞纳金。

分析

企业应该在2018年度结转完工产品成本，并按照31号文件的规定，相应作出纳税调整。

根据31号文件第六条的规定，企业通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认销售收入的实现。但由于企业完工结算前，尚不能准确核算计税成本，为此，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，再计算其实际毛利额。

同时，根据31号文件第三十五条的规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前，选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

31号文件与《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》填表说明，两者的着眼点不同，但实际并不冲突。《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》填表说明，之所以强调“会计上符合收入确认条件”或者“会计核算确认为销售收入”，主要是为了避免企业仅在该表中填报“转回销售未完工产品预计毛利额”栏次，而未在会计或者税务上确认销售收入，并计算实际毛利额，进而产生申报错误，造成少缴税款。当然，如果在会计核算上，企业尚不符合收入确认条件，暂时也不应通过该表进行纳税调整。

建议

实务中，企业如果发生先预售后完工的情形，应该在办理竣工备案年度结转实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，通过《企业所得税纳税申报表》“其他”栏次进行纳税调整。待企业在会计核算中确认收入并结转成本的当年，再通过《企业所得税年度申报表》附表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的“转回销售未完工产品预计毛利额”栏次进行调整，并注意附表与主表相应栏次的调整。

房地产开发项目周期长、涉及税款大，容易产生税务风险。因此，建议房地产企业的财税人员，加强相关政策文件的系统学习，正确理解不同文件规定的内涵和侧重点。如果存在困惑，应及时与主管税务机关沟通交流，避免因政策理解存在偏差导致税务风险。

本文刊发于《中国税务报》2019年11月1日B3版

小编整理的房地产开发企业预售房产完工后何时结转成本和收入就分享到此结束了，供大家参考。对此还存疑问小伙伴，咨询在线答疑老师吧。或者关注右上方公众号来免费领取做账实操资料吧，也可以免费试学房产企业会计做账培训的课程视频哦!