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营改增对土地增值税的影响有哪些呢?相关的土地增值税的计算税率有什么调整呢?营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题以及转让房地产有关的税金扣除问题，都是怎么进行规定的呢?营改增对土地增值税的影响案例分析，供大家做个参考!

营改增对土地增值税的影响有哪些呢?相关的土地增值税的计算税率有什么调整呢?营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题以及转让房地产有关的税金扣除问题，都是怎么进行规定的呢?营改增对土地增值税的影响案例分析，供大家做个参考!

营改增对土地增值税的影响

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

这里土地增值税预征税款的计算，大家可以公司的具体情况进行选择，采取适合的预缴方式进行预缴。

类型一：房地产开发企业转让房产

2018年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款(包含契税)400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

(一)收入2000万元

(二)扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400(万元)

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700(万元)

3.房地产开发费用=80(万元)，其中：

(1)利息支出=500*5%=25(万元)

(2)其他=(400+700)*5%=55(万元)(管理费用和销售费用不能据实扣除)

4.税金=110(万元)

5.加计扣除=1100*20%=220(万元)

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510(万元)

(三)增值额=2000-1510=490(万元)

(四)税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%

(五)税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147(万元)

类型二：个人转让商铺之发票扣除法

王某2017年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2011年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少?(本案例改编自《财产行为税一本通》)

解析：(一)计税收入

1.应缴纳的增值税=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57(万元)

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43(万元)。

(二)可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520(万元)

(三)与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合计=28.5714×12%=3.43(万元);

2.购买时缴纳的契税12(万元)。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税;

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43(万元);

(四)扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43(万元)。

(五)增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436(万元);

(六)增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

(七)应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63(万元)。

看了上述的有关规定，相信都有了解了。营改增对土地增值税的影响案例分析?就分享到这里了，供大家参考。好了，还有其他想要咨询的，欢迎咨询右方在线客服吧。除此之外，如果备考会计职称考试的小伙伴，扫描下方二维码，来试学相关的课程视频吧!