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房地产业财税实战论谈之企业所得税，近年来房地产市场发展迅速，不仅改善了国民居住条件，同时也促进了国民经济总体的提升，房地产业的税收收入也成为地方收入的重要来源。房地产企业的税收管理历经多年的发展，涉税金额之大计算相对复杂。

房地产业财税实战论谈之企业所得税，近年来房地产市场发展迅速，不仅改善了国民居住条件，同时也促进了国民经济总体的提升，房地产业的税收收入也成为地方收入的重要来源。房地产企业的税收管理历经多年的发展，涉税金额之大计算相对复杂。

房地产公司几种类型

一种是项目公司，即一个项目成立一个公司，项目开始前公司成立，项目结束，公司注销。从公司成立到注销只开发一个项目。一般民营企业采取这种方式较多，运作比较灵活。成立项目公司最大的好处在于可以在一定限度内控制相应的法律及财税风险。项目公司一般是有限责任公司，具有独立的法律主体资格，也是独立的纳税人。如果因开发的项目经营不善而导致企业发生严重亏损或资不抵债，项目公司可以自行依法宣布破产清算，不会影响到其他项目或者整个公司的经营情况，这样可以将风险控制在一定的范围内，从而减少损失。

第二种情况是一个项目成立一个分公司，整个开发过程均由分公司单独操作核算。这种情况下开发项目的法律及财税风险仍由总公司承担。所得税要与总公司合并纳税。但对于单个项目的利润核算更清晰明了，更准确。

第三种情况也是多数房开企业采取的方式，一个房地产公司开发多个项目，有的多达三个五个甚至是很多个项目同时存在。

房地产企业年终汇算清缴方式

为简化起见，以一个项目公司为例：如果房地产公司是项目公司，只有一个开发项目，从项目的开发进度来看，可以分为以下两个阶段：一是未完工阶段，二是完工阶段，未完工阶段可以再细分为两种情况，一是未开始预售阶段，未取得预售收入;二是开始预售阶段，已取得预售收入。未完工阶段企业所得税核算相对简单。如果未开始预售，未取得预售收入，则无需考虑预售收入的调整，只考虑营业外收支及费用、以及可以税前扣除的税金即可。如果开始预售，已取得预售收入，则要对预售收入作相应调整，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。年终所得税汇算清缴也是按照预计计税毛利率法计算取得的预售收入的应纳税所得额。开发项目完工后，企业应及时结算其计税成本，并计算此前取得的销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。即对以前取得收入相应的预计毛利额按实际毛利额进行纳税调整。

房地产企业由于开发周期长，资金投入过大，为减小房地产企业的资金压力，在开发项目达到一定条件，所开发的项目可以在未完工时进行预售，以便飞快资金回笼。但由于房地产企业的特殊性，即使是在预售阶段，如果开发项目销售情况良好，大部分销售收入在预售阶段就已经取得，或者在预售阶段就基本销售完毕，并取得全款。但开发产品在预售阶段并未完工，成本还未全部发生完，造成成本完整的核算要滞后于收入的取得时点。所以房地产企业只有在完工阶段，开发成本基本确定，此时才能计算出真正的开发成本，并与收入相配比扣除，进而计算实际毛利率。明确上述的概念之后就可以理解预售阶段与完工阶段计算企业所得税方式为何不同。

通过以上房地产业财税实战论谈之企业所得税的讲解，相信你已经有了更多的认识，如果还有其他疑问，可以咨询客服，我们会一一为您解答，想要了解更多增值税的知识，添加老师微信或者扫描屏幕下方的二维码，也可以进入官网进行学习。